O Mercado Visto da Rua: Modelo de Habitação para Jovens
Construir para as Novas Gerações:
O Modelo de Habitação para Jovens Adultos
Parte I - Análise do Questionário sobre a Habitação - O Que os Jovens Adultos Procuram?
A nova estratégia do Governo para a habitação, "Construir Portugal", traz consigo medidas como a isenção do IMT e do Imposto de Selo na compra da primeira habitação por jovens até aos 35 anos. Contudo, ainda é cedo para afirmar (ou refutar) que estas medidas terão um impacto real e positivo.
O mercado imobiliário tem sido uma das maiores preocupações das gerações mais jovens em Portugal. Comprar ou arrendar casa, especialmente nas grandes cidades ou em áreas próximas do litoral, tem-se tornado cada vez mais desafiante. Uma coisa é certa: é essencial aprofundar o debate sobre esta questão e, mais importante, compreender as necessidades dos jovens na escolha da sua primeira casa.
Este estudo, que contou com 267 participantes, ajuda-nos a perceber melhor o que os jovens adultos realmente querem e procuram bem como as dificuldades que enfrentam quando procuram um lugar para viver. Nesse sentido, com o valioso contributo do André Casaca e do Gonçalo Miguel, realizámos um questionário aberto, entre agosto e setembro, com o intuito de entender os desafios que esta geração enfrenta. As conclusões obtidas deram forma a um caso de estudo, cujo objetivo consiste na criação de um Modelo de Habitação Jovem, que responda às necessidades identificadas.
Ao concentrar-se no dimensionamento das habitações, o estudo pretende otimizar a utilização do espaço, oferecendo projetos arquitetónicos eficientes que maximizem a funcionalidade sem aumentar significativamente os custos de construção. Isto inclui a implementação de designs inovadores que permitem uma melhor utilização das áreas disponíveis, atendendo às preferências por casas com espaços exteriores e localizações convenientes.
Importa salientar que este modelo mantém constantes os outros desafios presentes no mercado imobiliário atual, como o IVA na construção, a regulamentação existente e a falta de oferta habitacional. Ao não alterar estas variáveis, o estudo procura demonstrar que é possível melhorar a acessibilidade à habitação para os jovens através de soluções focadas no design e na eficiência das áreas habitacionais. O nosso objetivo é proporcionar opções viáveis que reflitam as reais necessidades e capacidades económicas dos jovens adultos em Portugal, contribuindo para uma transição mais facilitada para a vida independente e para a concretização do sonho de deter uma casa própria.
1. Quem são os inquiridos?
A maioria dos participantes inquiridos tem entre 24 e 29 anos (51%). Também há uma presença significativa de pessoas entre os 30 e 35 anos (18%), de pessoas acima dos 35 anos (20%) e uma parte mais reduzida de jovens com idades entre os 18 e 23 anos (11%). Estes números indicam que estamos a falar, sobretudo, de jovens adultos a tentar dar o primeiro passo para sair de casa dos pais e encontrar uma casa própria.
2. Comprar ou arrendar?
Uma das perguntas que considerámos mais importantes consistia em saber se os participantes já tinham procurado casa. Mais de metade (56%) já procurou para comprar, enquanto 27% procurou casa para arrendar. No entanto, 17% ainda não deram esse passo, o que pode estar relacionado com as dificuldades financeiras que muitos enfrentam. A procura pela compra reflete a forte vontade dos portugueses em possuir a sua própria casa, mesmo que as circunstâncias nem sempre sejam favoráveis, algo que consideramos estar enraizado na cultura portuguesa.
3. Composição Familiar e Número de Filhos?
A maioria dos inquiridos (74%) não tem filhos, o que é consistente com a faixa etária predominante dos participantes. Apenas 12% tem um filho e 11% tem dois filhos, enquanto uma pequena percentagem (3%) tem três ou mais filhos. Estes dados sugerem que muitos ainda estão a adiar a constituição de família, possivelmente devido a fatores económicos ou profissionais.
Em relação à dimensão do agregado familiar, 58% vivem sozinhos ou com mais uma pessoa, indicando uma prevalência por agregados familiares pequenos. Cerca de 36% vive em agregados de 3 a 4 pessoas, refletindo famílias nucleares tradicionais. Apenas 6% vive em famílias com cinco ou mais elementos.
4. O que impede as pessoas de conseguir uma casa?
Aqui não vimos grandes surpresas: o maior obstáculo continua a ser o preço ou a renda da casa, um problema referido por 75% dos inquiridos. Além disso, 14% encontram dificuldades em obter crédito habitacional, fator essencial para quem quer comprar. A localização é outro desafio, citado por 9%, e uma pequena percentagem (2%) refere as rendas antecipadas exigidas no arrendamento como um entrave.
5. Como vivem atualmente?
44% dos inquiridos ainda vive na casa dos pais ou de familiares, uma situação comum entre os jovens adultos em Portugal que, muitas vezes, adiam a saída de casa devido às dificuldades económicas. Cerca de 25% vive em casas arrendadas e 3% em habitação partilhada, enquanto 28% já possuem habitação própria. Estes números demostram uma realidade dividida: embora muitos consigam avançar para a independência, uma grande parte ainda depende do apoio familiar.
6. Preferências em relação à habitação
Quando perguntámos sobre o que preferem, a resposta foi clara: 83% quer ter uma casa própria e consideram o arrendamento apenas uma solução temporária. Aqueles que ainda vivem com os pais referem a necessidade de poupar e a incapacidade financeira para arrendar ou comprar uma casa como os principais motivos. Já os que optam pelo arrendamento, fazem-no por ser mais flexível e, muitas vezes, por não conseguirem comprar de imediato uma casa.
7. Quanto ganham e quanto podem gastar?
No que diz respeito ao rendimento, a maior parte dos participantes (50%) ganha entre 10.200€ e 18.000€ anuais, o que corresponde a cerca de 1.100€ a 1.500€ mensais. Estes rendimentos relativamente baixos justificam o facto de 64% dos inquiridos conseguirem suportar apenas uma renda entre 500€ a 750€. A dificuldade em pagar valores superiores é evidente, o que restringe as opções de quem procura uma casa para viver. Cerca de 21% dos inquiridos têm um rendimento anual entre 18.900€ e 24.000€, enquanto 18% ganha mais de 30.000€. Em termos de despesas com habitação, 21% podem pagar entre 751€ e 950€, e 15% consegue suportar rendas superiores a 951€.
8. O que é mais importante na escolha da casa?
Quando se trata de escolher uma casa, a localização é o fator mais importante para 49% das pessoas. Vivemos num país onde a proximidade ao local de trabalho, às escolas, aos transportes ou até à praia pode fazer toda a diferença. Outro fator chave é o valor da renda ou da prestação do crédito, com 28% dos inquiridos a indicarem que o orçamento mensal disponível é determinante na decisão final. Além disso, 16% dá muita importância à existência de espaço exterior, o que sugere uma procura crescente por casas com jardins ou varandas.
9. Onde querem viver?
Um dado curioso é que 33% dos participantes gostariam de viver perto da praia, algo que não surpreende num país com uma forte ligação ao mar e com praias bastante conhecidas e acessíveis. Outros preferem uma zona urbana consolidada (26%) ou uma zona suburbana (18%), onde muitas vezes se encontram melhores oportunidades em termos de espaço e valor. Há também quem prefira uma vida mais tranquila numa zona rural (15%), embora esta seja a opção menos escolhida, refletindo a disparidade entre a população que reside no litoral e a que vive nas zonas do interior do país.
10. Tipologia e dimensão das casas
Em termos de tipologia, a preferência vai para os T2 (37%) e as moradias (34%), o que reflete o desejo de espaço e conforto. T3 ou T4 são preferidos por 25%, enquanto T0 ou T1 são escolhidos por apenas 5%, o que demonstra que, apesar das dificuldades económicas, os jovens procuram casas maiores para terem mais conforto ou para se prepararem para construir família, no futuro.
Relativamente à dimensão, 29% dos inquiridos prefere casas inferiores a 86m², 38% gostariam de casas com uma área entre 86m² e 120m², enquanto 33% prefere casas maiores, com mais de 120m². Este desejo por espaço contrasta, muitas vezes, com os orçamentos limitados de muitos jovens adultos.
11. O futuro: intenções de compra
A maioria dos inquiridos (65%) pretende comprar casa nos próximos três anos, o que demonstra que, apesar das dificuldades económicas e dos elevados preços no mercado, o sonho de ter casa própria permanece muito presente nos jovens. Ainda assim, 35% não tem planos para a aquisição de casa própria, o que pode ser reflexo das incertezas económicas e dos desafios que o mercado imobiliário impõe.
O que se deveria construir? (segundo os dados da amostra)
Com base nas preferências dos participantes, algumas conclusões podem ser retiradas sobre o tipo de habitação que se deveria construir em Portugal.
Foco em T2 e T3: A maioria dos participantes prefere apartamentos de tipologia T2 (37%) e T3 ou T4 (25%), com um desejo crescente por moradias (34%).
Áreas entre 86m² e 120m²: Uma grande parte dos inquiridos (38%) procura casas nesta faixa de dimensão e 33% procura acima de 120m2, o que sugere a necessidade de oferecer espaço suficiente para satisfazer as expectativas daqueles que já têm famílias ou estão a pensar em constituir uma.
Localização costeira ou urbana: Sabendo que 33% dos inquiridos preferem viver perto da praia e 26% numa zona urbana consolidada, as construções futuras deveriam ser orientadas para estas áreas, onde há maior procura e onde os inquiridos acreditam que a sua qualidade de vida será melhor.
Espaços exteriores valorizados: Cerca de 16% dos inquiridos consideram importante a existência de um espaço exterior. Esta tendência, possivelmente acelerada pela pandemia, destaca a necessidade de incluir varandas, pátios ou jardins nas novas construções, sobretudo em apartamentos.
A tabela abaixo apresenta uma estimativa detalhada dos custos de produção, incluindo due diligence, projetos de arquitetura e engenharia, taxas municipais, construção de gama média, fiscalização, gestão e administração, e comissões imobiliárias. Além disso, os preços de venda de imóveis em várias localizações são comparados, sendo que o valor do terreno por metro quadrado (€/m²) é uma média da zona em análise. A tabela também reflete as tipologias habitacionais e as áreas mais votadas pelos participantes do estudo.
Adicionalmente, foi realizada uma simulação dos pagamentos mensais associados aos empréstimos bancários, considerando dois cenários de financiamento: 100% a 40 anos e 90% a 35 anos, ambos com um spread de 1% e uma Euribor de 3%.
Para determinar o que os jovens efetivamente podem pagar, analisámos o rendimento médio líquido em Portugal, que ronda os 1.150 euros mensais. Assim, um casal médio tem um rendimento conjunto de cerca de 2.300 euros. De acordo com as recomendações do Banco de Portugal, no máximo 35% do rendimento mensal deve ser destinado ao crédito habitação, o que corresponde a um valor de 805 euros mensais para um casal e 402,5 euros para uma pessoa singular.
A tabela também exibe as áreas desejadas e os respetivos preços de venda dos imóveis. Os valores destacados a vermelho indicam prestações mensais que ultrapassam os 805 euros, sinalizando imóveis que podem ser financeiramente inviáveis para a maioria das pessoas.
Conclusão
Os resultados que apurámos revelam uma grande contradição entre o que os jovens adultos gostariam de ter e o que efetivamente conseguem pagar. Embora prefiram casas maiores, a maioria só consegue suportar rendas modestas de 500€ a 750€ mensais, o que limita bastante as opções disponíveis no mercado atual, principalmente tendo em conta o aumento dos preços da construção e da mão de obra.
Outro aspecto relevante a considerar é a evolução do tamanho das famílias. Enquanto na década de 1960 a média de membros por família em Portugal rondava as 4 pessoas, numa época que refletia uma estrutura familiar tradicional, com famílias numerosas e vários filhos, em 2021 segundo os Censos, a média de pessoas por família caiu para cerca de 2,5 pessoas, refletindo a evolução demográfica do país, com mais famílias monoparentais e um número crescente de casais sem filhos. Este facto torna a construção de casas mais pequenas e acessíveis uma estratégia alinhada com a realidade demográfica atual, onde há uma redução do número de pessoas por família.
Em suma, a análise dos dados recolhidos evidencia uma disparidade significativa entre as aspirações habitacionais dos jovens adultos e a sua efetiva capacidade financeira. Embora exista um forte desejo por habitações maiores e localizadas em zonas privilegiadas, os rendimentos limitados restringem severamente as opções disponíveis. Reconhecendo esta contradição, torna-se imperativo explorar soluções que conciliem as preferências dos jovens com a realidade económica atual. Assim, na Parte II, propomos um modelo de solução habitacional que aborda este desafio, focando-se na otimização das áreas habitacionais e na adaptação das tipologias de construção às necessidades e possibilidades financeiras desta geração.
Parte II – Modelo de solução habitacional
E o que é que as pessoas conseguem, realmente, pagar?
Enquanto a procura por habitação cresce, surge uma contradição clara entre aquilo que é a vontade dos jovens adultos e o que estes podem, realmente, pagar. O aumento dos preços de construção e da mão de obra tem tornado o mercado imobiliário ainda mais difícil de alcançar para as gerações mais jovens, o que levanta importantes questões sobre o que é financeiramente possível.
Rendimento médio limitado: A amostra analisada revela que a maior parte dos inquiridos tem um rendimento líquido anual entre 10.200€ e 18.000€, o que equivale a 1.100€ a 1.500€ por mês. Este rendimento coloca imediatamente limites claros ao que podem pagar por habitação.
Renda máxima suportada de 500€ a 750€: Quando olhamos para a capacidade de pagamento, 64% dos inquiridos afirmam que não podem pagar mais do que 500€ a 750€ por mês em rendas ou prestações bancárias. Este valor está em linha com os seus rendimentos, mas coloca-os numa posição de vulnerabilidade no mercado imobiliário, onde as habitações acessíveis por esses valores são cada vez mais escassas ou nulas, sobretudo nas zonas de preferência dos participantes.
A contradição do espaço desejado: A grande contradição surge quando cruzamos a capacidade de pagamento com o tipo de habitação desejada. Embora a maior parte dos inquiridos só possa pagar uma renda entre 500€ a 750€, quase 71% preferem casas com mais de 86m², sendo que 33% quer casas com mais de 120m². O desejo por habitações maiores reflete a procura por conforto e espaço, mas as restrições financeiras não tornam possíveis ou, sequer, exequíveis essas aspirações. Esta contradição destaca um dos maiores desafios que os jovens adultos enfrentam atualmente no mercado imobiliário: querem casas grandes, mas não têm poder de compra para suportar o custo dessas habitações.
A necessidade de mudar mentalidades: Este desajuste entre o que as pessoas podem pagar e o que desejam tem implicações importantes. Os jovens precisam de alinhar as suas expectativas habitacionais com a realidade dos seus rendimentos. Casas mais pequenas, de tipologia T0, T1 ou T2, com dimensões entre 40m² a 75m², podem ser uma solução mais viável para a maioria, em parte devido à tendência demográfica para famílias menos numerosas (de 4 pessoas por família em 1960 para 2,5 pessoas em 2021). Se os inquiridos pretendem continuar a viver em zonas costeiras ou urbanas, pode ser necessário ajustar o conceito de "casa de sonho" a uma versão mais realista, onde o espaço é mais compacto, mas os custos são mais acessíveis e a gestão da casa mais prática. Enquanto antigamente 4 pessoas ocupavam um T3 ou T4, hoje 2 ou 3 pessoas podem viver confortavelmente num T1+1 ou T2. Estas mudanças não implicam um sacrifício de qualidade de vida, mas sim uma adaptação às novas realidades económicas e demográficas.
Tal como a tabela em cima, a tabela seguinte compara os custos de produção e os preços de venda de imóveis em diferentes localizações, considerando diversas tipologias habitacionais e áreas consideravelmente mais compactas.
Para avaliar a capacidade de compra dos jovens, foi considerado, uma vez mais, o rendimento médio líquido em Portugal, estimado em 1.150 euros mensais por pessoa, ou 2.300 euros para um casal, e tendo em conta as recomendações do Banco de Portugal quanto aos limites dass prestações mensais a 805 euros para um casal e 402,5 euros para uma pessoa solteira.
A tabela destaca imóveis com áreas menores do que aquelas mais votadas pelos participantes, refletindo a necessidade de ajustar as expectativas de espaço à capacidade financeira. Os valores apresentados a vermelho indicam as prestações mensais que excedem o limite de 805 euros, sublinhando como, em muitas localizações, os imóveis com áreas desejadas podem ser inacessíveis para grande parte dos jovens, obrigando-os a considerar alternativas de menor dimensão no curto prazo para se adequarem ao orçamento disponível.
Conclusão
A mudança de mentalidade no que se refere a habitações mais compactas e ajustadas ao tamanho das famílias contemporâneas será crucial para que esta geração consiga, de forma sustentável, entrar no mercado imobiliário sem sacrificar aspetos essenciais como a localização ou as necessidades básicas (como a educação ou alimentação). A sustentabilidade na construção de apartamentos mais pequenos, com uma pegada ecológica menor, torna-se assim uma prioridade, contribuindo para a redução do impacto ambiental e para a otimização dos recursos disponíveis.
Além disso, em Portugal é menos comum, em comparação com outros países europeus, a contratação de designers de interiores, o que pode comprometer a otimização de espaços em apartamentos mais pequenos. Uma conceção cuidadosa do interior é essencial para maximizar a funcionalidade e o conforto, especialmente em habitações compactas. Apostar em soluções de design inteligentes, que aproveitem ao máximo cada metro quadrado, torna-se crucial, assim como a inclusão de áreas exteriores, que são mais económicas de construir. Além disso, é necessário pensar em projetos que incluam mais amenities, como espaços comuns e serviços partilhados, para compensar a redução das áreas interiores, oferecendo maior qualidade de vida a um custo acessível.
Esta abordagem oferece maior qualidade de vida, promovendo um sentido de comunidade, e reduz os custos individuais, uma vez que o investimento em serviços partilhados torna as habitações mais acessíveis e sustentáveis a longo prazo.
Esta é uma solução focada apenas na otimização dos layouts das habitações. Reconhecemos que existem outros problemas no setor habitacional em Portugal, como as taxas, regulamentação complexa, os longos tempos de espera nos processos de aprovação nas câmaras municipais e a falta de oferta habitacional adequada. Estes desafios continuam presentes e afetam significativamente o mercado imobiliário. Contudo, ao partir do pressuposto de que todos estes problemas se mantêm constantes, acreditamos que a adoção de habitações mais compactas e bem concebidas pode ser um passo significativo para ajudar os jovens a alcançarem a independência habitacional de forma mais real, sustentável e acessível.
Até breve,
Pedro Almeida
