O Mercado Visto da Rua: A Tecnologia pode ser a solução para a crise na habitação?

Os Imóveis Residenciais têm uma característica que os distingue de outros segmentos do mercado imobiliário (Ex: Hotéis, Edifícios de Escritórios, Imóveis industriais, etc).  O acesso à habitação é um direito constitucional em todas as economias desenvolvidas, essencial para o equilíbrio social dos países.

Atualmente, atravessamos uma crise global no que diz respeito à acessibiliade à habitação. Como tal, é fundamental procurar soluções que permitam  “produzir casas” que possam atender as necessidades das pessoas (custo, características) tendo em conta a realidade atual do setor (falta de mão de obra qualificada, altos custos de financiamento, a necessidade de incorporar regras ESG).

A “revolução tecnológica” do setor, um pouco mais lenta do que noutras indústrias, acelerou muito com a Crise do Covid19 e tem introduzido muitas novidades que prometem novas soluções para melhorar eficiência e produtividade nas várias atividades que compõem o Ecossistema (Construção, Engenharia, Arquitetura, Property Management, Avaliação, Mediação Imobiliária, etc).

No entanto, quando penso em soluções para “combater” a crise habitacional global, acredito que o sistema de Impressão de Casas em 3D será a tecnologia com maior impacto na resolução do grave problema da acessibilidade à habitação.

Figura 1 - Exemplo de construção através da Impressão 3D

E em que consiste esta tecnologia?

A tecnologia de impressão tridimensional permite a construção de casas, camada por camada, utilizando materiais como betão, plástico ou bio-resinas de acordo com um design digital pré-determinado.

A impressão de casas em 3D apresenta diversas vantagens competitivas comparativamente a métodos de construção tradicionais,  tais como:

·         Redução de Custos e Tempo: A construção pode ser significativamente mais rápida e com menor custo comparativamente aos métodos tradicionais, pois reduz a necessidade de mão de obra e minimiza o desperdício de materiais.

·         Personalização: Oferece flexibilidade no design, permitindo a criação de formas e estruturas complexas que podem ser personalizadas às necessidades específicas dos futuros utilizadores.

·         Sustentabilidade: A capacidade de usar materiais mais sustentáveis e a redução no desperdício de construção, tornam esta opção mais ecológica.  Além disso, algumas tecnologias permitem a utilização de materiais reciclados ou biodegradáveis.

·         Acessibilidade: Pode tornar a habitação mais acessível, pela rapidez na construção e pelo baixo custo.

·         Inovação em Materiais: A pesquisa contínua em materiais de impressão 3D abre caminho para o uso de compostos que melhoram a eficiência energética das casas e a resistência a elementos externos, aumentando a sua qualidade.

O Exemplo BIOHOME3D (saber mais: https://bit.ly/3OHWKZ9)

O Centro de Estruturas Avançadas e Compósitos da Universidade do Maine desenvolveu um processo que lhes permite imprimir Casas em 3D exclusivamente a partir de bio-resinas e fibras de madeira.

O objetivo principal do projeto é “mitigar a falta de mão de obra” e aumentar o acesso à habitação acessível.

O projeto piloto iniciou com um protótipo de Tipologia T1 com cerca de 55 m2. As casas desenvolvidas são totalmente reciclávei e  totalmente construídas a partir da materiais biodegradáveis (incluindo farinha de madeira). Complementarmente, a incoporação de sensores de monitorização permite medir o comportamento termico, “ambiental” e estrutural, obtendo dados que vão permitir melhorias futuras ao nível do design e respetivas soluções construtivas. O objetivo é a contínua melhoria,  reduzindo emissões de CO2, consumo energético e permitindo o reaproveitamento de recursos tão vitais como a água.

Este é um bom exemplo da evolução tecnológica alinhada com os objetivos ambientais que a indústria da construção necessita de cumprir.  Os sistemas de monitorização implementados permitirão uma intervenção mais eficiente em termos de plano de manutenção do imóvel, defendendo o seu VALOR ao longo do seu ciclo de vida.

Figura 2 – Exemplo de uma casa BIOHOME3D, Exterior e Interior

Aplicabilidade ao Mercado Português

A implementação desta tecnologia permitirá uma redução drástica do ciclo de produção de uma casa, diminuindo significativamente o risco de investimento em projetos de desenvolvimento residencial, possibilitando um aumento da oferta no mercado e, potencialmente, reduzindo os preços de venda e arrendamento.

O  desenvolvimento de um projeto residencial (por exemplo, um edifício constituído por vários apartamentos, com 5000 m2 de Área Bruta de Construção) em Portugal, em média, tem um ciclo de desenvolvimento de cerca de 4 anos (2 anos para licenciamento e 2 anos para construção).

 Esta realidade determina a incapacidade de criar oferta que responda às necessidades da procura em “tempo útil”.  Por esta razão os riscos do investimento crescem significativativamente e, como tal, a rendibilidade requerida na captação de investimento para Projetos de Desenvolvimento Residencial é necessariamente elevada.

A adopção desta tecnologia construtiva, vai permitir uma redução considerável do risco para os diversos stakeholders do processo (Promotores, Investidores, Financiadores, Compradores, Inquilinos,etc) criando um ecossistema de mercado muito mais líquido, atrativo e confiável.

No entanto, considero existirem alguns factores que poderão dificultar a implementação da Impressão de Casas 3D a curto prazo. Os custos de implementação e a regulamentação associada ao setor da construção em Portugal,  podem ser barreiras para a "democratização do uso" desta tecnologia. A aquisição e instalação dos equipamentos necessários e a necessidade de formar pessoas para operar o sistema são processos com investimento inicial importante.  Visão de médio/longo prazo será essencial.

O setor da construção é altamente regulado, e a introdução de novas tecnologias requer adaptação às normas e regulamentações existentes. A revisão desses processos é burocrática e demorada.

Em resumo, o setor imobiliário é resistente à inovação e sensível aos custos associados. Historicamente, o investimento em Pesquisa e Desenvolvimento (R&D) tem sido mínimo em comparação com outras indústrias. No entanto, as necessidades são evidentes e as soluções são urgentes. É uma questão de tempo.